探索之旅（台中篇）

這篇四日三夜台中探索之旅寫在返程回港的途上，但假期之後實在很忙，時隔多日才可以埋尾。

話說18年中賣出樓一之後，本熊比左兩個offer 熊娘：其一是襯樓市調整all in買個可以住過世的三房單位；其二係分開兩注，用2/3資金在港買個兩房的、另1/3注碼買個海外物業，若果被退休了可以移居的。按目前取向大概是日本或台灣，於是便有了是次台中之行。

對於台中的印象，首先是從一個名叫「台灣黑白講」的youtube 節目，其主持人是移居台灣的港人，更是組織「香港人在台灣」的推手之一，其擇居之處便是台中，是以對台中的氣候、區域分佈、物價指數、樓價租金等有了初步了解。其次係本熊追開的blogger 風兄，在不久前也選擇台中展開其新生活，故雖然本熊從未踏足過台中，郤對其多了一份親切感。

一般到台中的旅客多以其作為接駁景點如日月潭、清境的轉車站，市內觀光數盡逢甲夜市、市政廳新區等地。可本熊的探索之旅目的是找尋宜居地，是以盡量用有限時間遊走市內各區，希望對台中的地域分佈，及其對應樓價有更深的認識。

在地探索除了必然的Google map外，最幫得手的是樓宇仲介開發的app（第一位永慶第二位591）見到建築物找到名號（啲樓名好搞笑）便可以search以往成交及目前叫價；或者輸入搜尋項目（如價格、面積、樓齡）便可以在地圖找到對應目標，邊走邊查令探索效率大大提升。


總結一下本熊走過的區份：

1）西屯七期：西屯係台中有數的豪宅區，同人講住七期就如香港人住山頂九龍站般，一講便知道是非富則貴。七期係西屯重劃區的中心點，像啟德成區推倒重建的項目。區內有地標性建築如國家歌劇院、市政廳，另有百貨公司三越誠品大遠百，除此之外便是豪宅豪宅同豪宅。那裏的豪宅除了坪價冠絕台中之外，面積也是大得驚人。

（加插一下台灣樓宇計算方法，1坪：3.305平方公尺，即3坪等於十平方尺或一百尺左右。一般廣告標示的是建築面積，實用面積（主建物）通常介乎50 - 70%（視乎樓齡）如標售100坪的樓盤，實用面積65%有65坪，即是二千一實尺的四至五房單位）

以西屯歌劇院後的樓盤「寶輝花園廣場」為例，建坪129主建物63連三車位，一梯只有一伙，實尺二千一。標售價6680萬台幣，坪價52萬即尺價四千三，總價千八萬港幣。以台中平均薪資31K計算，要185年先可以買到。其月租叫價87K台幣，回報率1.5%（以上全部以叫價計算，實際埋枱傾本熊參考歷史成交和現在市況，估計可以打八折）

七期豪宅當然大大超出庶民本熊的budget；另一重點係七期豪宅幾可以肯定是好睇唔好住，生活機能較差，除非日日買名牌、餐餐high tea則另作別論。更更重要的是真正的本地豪門大概不會買apartment，而是會選擇透天打造一座皇宮去（台灣人習慣駕車，居住地的彈性相對較大，不像港人一定要近mtr）

是以七期豪宅的目標客戶應該是 — 對面岸的土豪；或在港賣左層一千尺太古城，換碼二千尺的高中產真港人。


2) 南屯：由於台中捷運綠缐即將投入服務的關係，本熊下一個探索的地區是鐵路沿綫的南屯一帶，由文心森林公園沿鐵路至豐樂公園為止。

南屯不像西屯般全區推倒重來，而是逐段逐個地盤發展，是以除了新落成的大樓外，還保留很多六七十年代的住宅羣和比較草根的民生設施，就像深水埗、長沙灣般新舊集陳的格局。

也許因為捷運效應的關係，南屯新樓坪價比美西屯，叫價40萬以上的為數不少，但其實旁邊一些十幾二十年的舊樓，成交價只是一半左右，20萬便有交易，尺價千六七港幣。

另在一位當地朋友的解説，其實台中人對捷運並不感冒，主要原因是當地人習慣了開車，近則機車遠則汽車，並不十分向往公共運輸服務。還有台中捷運是以高架天橋設計（像觀塘缐）而台中樓宇高度一般只有十幾二十層，是以捷運對沿缐環境有不少負面影響。捷運系統發展一直只是龜速進行，就像另一條捷運藍缐十多年來仍然處於規劃階段，因環評和財務問題裹足不前。試問運輸系統若沒有規模優勢，令用戶使用體驗良好，其發展一定落後於人。

看來南屯新盤也是以捷運名號招來，給對當地不甚了解的外地人䐟買。


3) 西區：本熊是次下榻的酒店是座落於西區的亞緻大飯店，旁邊有台中市民廣場和草悟道廣場，綠化空間充足；更有誠品生活園道店在側，文化氣息濃厚，故一開始便對西區產生好感。

作為台中中心地帶的西區，以有號稱台中彌敦道的台灣大道連接，東連台中車站的中區、西接新發展的西屯，地理環境十分像香港油尖旺一帶。

雖然西區也是新舊雜陳，但由於地利優勢，西區的舊宅早已改裝為商業用途，變成文旅項目、特式食肆coffee shop。從的士哥哥的描述，西區公益路一帶是全台中餐飲食肆最集中的地方。由於競爭激烈，餐廳的流轉率很高，汰弱留強下令其品質有一定保証。本熊兩晚分別光顧區內的地中海菜和日式串燒店，有酒有肉有甜品，兩餐也是千多二千台幣左右落樓，換轉在港幫襯同質素的餐點，變成港幣都未必有找。

除了餐肆外，西區的生活機能也是他區如西屯不可比懝的。如路過的裕毛屋凱福登生鮮超市，售賣日本當地食材，其水準是Aeon 吉之島也會被比下去的説。另寵物用品店也像便利店一樣的多，對於以貓代子的本熊而言可謂照顧週到。

講到西區咁好住那樓價也不會便宜，以市民廣場旁的中古樓盤「月光流域」為例，建坪83主建坪51連一車位，實尺千七。標售價3000台幣，坪價36萬即港幣二千八，總價七百七十萬港幣。其月租叫價50K台幣，回報率2.0％。雖然仍不算抵買但也開始有數得計。若找到面積實尺一千左右，類近坪價類近質素，開始可以列入射程範圍。

由於時間關係，本無的探索之旅難免粗疏，個人觀感與實際情況或有頗大出入，但作為首次行程仍覺收獲甚豐。

總的來說台中是一個宜居地，其環境設施、生命節奏、物價指數皆是可圈可點，本熊黎緊會繼續研究研究。