本熊在樓市（五）捨得

醞釀多時的本篇發文之日，便是本熊簽署放售樓一臨約之時。

根據本熊的財務報告（17年結）物業佔總資產達86%，在資產配置角度而言屬於嚴重重配，有檢討的需要。加上18年上半年港樓升幅顯著（CCL由18年首週的165.02至現在的181.60共10.05%；樓一賣出價比17年結時估值更上升了16.73%）進一步強化了本熊賣樓套現的想法。

先說說樓一是甚麼境況，樓一是04年入手的一手樓，當時同時期發售的有Yoho Town（若買YT 回報可望多一倍以上，當然若買沙一更是不止此數，但現實是沒有後悔藥的，哭）因本熊在港島工作，加上認為蒲中環有型啲（其實去得最多係上環啲地踎食肆）所以選擇了有直達交通工具的樓一入手。

十四年過去，樓一賣出價是當初的3.1倍（年化報酬率8.41%）若以初始資金計算（首期），最終收回的是當初投入的25.4倍（年化報酬率25.98%）其中不包括一直以來的供款與租金收入。以成本計樓一的表現可謂相當可以，但以現價計卻可能有更好的選項。樓一最後一份租約的nominal回報是2.61%，以現徝net value 計（市價減貸款）的real回報只有2.1%（扣除了利息、稅務、管理等支出）其中最主要原因是樓一的貸款餘額只有19.3%，反過來說目前的槓桿比率只有0.24倍，即是積聚的資産不能盤活以加大產出，是以回收本金可望追求更高的回報。

數字上賣樓可取，但心理上卻不能直接計算。首先賣左真係好難買得番，原因當然是政府辣招嚴重加大了交易成本；另按揭新規進一步收窄了操作空間，雖不能說完全辦不到，但大費周章便在所難免。最後情感上賣出樓一也代表著一個時代的終結，始終是本熊的第一個物業，就像初戀情人一樣在人生歷程中有著特殊地位，而其中經過在本熊在樓市（一）有描述，現在便不重覆了。

正所謂「不捨、不得」放棄現在擁有的是為了將來得到更多的，本熊首要目標是改善資產配置，若遇到股災債災會入手構建一個固定回報組合；也有可能像70後兄般重注一隻都可以收息收到不亦樂乎。另減低貸款規模有助按揭重組，同時為樓二、三過名以騰空熊娘個stamp duty 人頭，若遇到樓災便有重新入市的空間。


後記：由五月頭通知租客分手到取鎖匙只有18天（佢找到地方搬提出early quit）由放盤比地產到簽臨約也是18天。因為本熊都係市價賣，反應實在熱烈（但話説回來HSB 估唔足價（差7%）反而BOC 卻估得到）本熊終於能夠親身感受到現在搶盤的氣氛，說現在是牛三實不為過。