香港樓價升完未？

話說本熊每星期發文講期權操作，又近價又槓桿又short 兩邊咁一定令看倌們認定本熊係高風險投機者。但按17年財務報表，期權只佔總資產4%、加上股票也是10%左右，高風險操作同玩得細有關，total loss 都唔死得人；佔大頭的物業其實有成86%，本熊一直小心經營。

少發文講地產係因為物業的「操作度」比較低（同政府辣椒和個人能力有關）加上地產週期實在長（一般閑閑地十幾年）若無大件事都係馬照跑舞照跳（係樓照供租照收至真）但見樓價一直破頂，CCL穿埋170咁180-200 也是可望之遙，於是心思香港樓價何去何從。

本熊認定影響一個地區嘅樓價只有兩個原因，就係人流同錢流。

人流：
人流即指人口是流入中還是出逃中，結果反映於總人數上升定下跌。按政府數據17年底香港有741萬人（06年底係686萬人）即十一年多左55萬、一年5萬人，若按16年普查每戶人數2.8名計算，可轉化為每年新增戶1.8萬左右（其實中間還可能有貓膩，就是新增人口結構，本熊便無法深究了）

另一個要素係每戶平均人數轉變，上文指16年係2.8名（06年係3.0名）每戶人數減少本熊想到的原因是人口結構改變（如老齡化多左獨居長者）；傳統觀念轉變（傾向個人化）成家後（或還是單身）多自行搬出而較少與父母同住，近年的納米樓盛行便是一大佐証。以17年總戶數275萬計算，每戶少0.2名即需要多18萬個單位去吸收這個因素。

以上兩點相加即每年3.6萬個單位便是本熊認為的樓市剛需了，而同時段的單位數目增長是每年2.7萬個（17年的275萬減07年的248萬）這十年做唔夠數的就是積壓需求了。

展望黎緊十年八載，上述兩項會繼續深化還是轉勢呢，這便是樓市嘅底氣（其實本熊想到有多少跡象轉變，其一是現在的真香港人認為我城已不再適合居住而紛紛移民他國，本熊follow 開的blogger 也有不少例子；其二係政府鼓吹的大灣區成功落實，港人選擇殖民於其中）但歸根究底會反映於人口總數升跌中，本熊便拭目以待好了。


錢流：
錢流更是好理解，即指資金是進入中還是外流中，結果反映於貨幣供應M3多左定少左。按金管局數字17年底香港M3為13.8萬億（07年底係6.1萬億）即十年多上2.26倍、年化增長率8.50%；若用一般人最鍾意比較的97年數據2.9萬億計算，現在比當年多左4.76倍、年化増長率8.12%。

多左貨幣供應是甚麼一回事呢？斷不是放在銀行戶口收息吧，而是湛透於社會各領域、積聚於不同資產配置中。想象是一個魚缸，容積比較固定（其實可以擴容但以期內政治環境，結果可想而知）若一面注水其中，水位便會上升，浮起缸內所有資產標，不同標的上升幅度按其（密度）而定，有的升少啲、有的直接升上水面；有的政府會出手干預、有的政府放任不管。結果不同標有各自水平，這個水平便是其資產物價了。

值得注意的是09年打後美帝行QE咁香港有水流入比較説得過去，但15年後美帝停QE水流還是沒有中斷，對上三年年增幅分別5.69%、7.96%和11.0%；更甚的是期間美帝加左5次息又縮表而香港一次都無跟，可見美帝招「萬劍歸宗」開始失靈了。而香港的外資流入也不止限於歐美方面，聽宋生宋鴻兵節目講俄羅斯因收回克里米亞被歐美貿易制裁，導致貨幣盧布大幅貶值，俄國富豪選擇了香港為資金避難所，足見香港金融的國際地位。

外資流入不可不提的一定是北水了，北水可謂全方位流入香港，如股票市場，一直有傳北大人要收復港股定價權，南向港股通每日也有統計。地產市場除了住宅外，更染指地皮交易；商用物業也是一整棟咁入手，有BSD、DSD也照科無疑。但其實計及人民幣匯率升幅（由08年三月的1vs1.098到今天的1vs1.241）香港資產對強國人來說也有12% discount。

對於資金流入現象，本熊偶像之一汪生在月頭更連發數文陳述利害，更以「不買樓的風險」是歷史上最高！形容現在處景，可見情況之險峻。

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綜合上述人流錢流因素，本熊認為香港樓價遠未有見頂，每年五至八巴仙溫和增長是可以預期的（套用同一個標準日本樓便不是本熊杯茶了，人口減少空置率上升已經做乜都死）除非兩項指標有大轉彎，本熊對港樓長遠還是投信心一票。

雖說長期趨勢樂觀但其中波動在所難免，若有股joy咁樓價有一兩成調整也會大概率出現，情況就如牛市調整要剔走高槓桿實力不足一羣。另一方面，政府辣招不大可能改變趨勢，只會如加個稱砣在資產標令佢升慢啲。當然若出極端手段如零按揭、一百巴仙stamp duty可以殺死樓市於一時，但以董伯伯八萬五腳痛下台經歷，殺死樓市不可能是政府選項。

對本熊而言，個人也在等待股joy引致的樓市調整，若成功換碼便於願足矣。