好心做壞事的樓市辣招（林生好文分享）

話說當年林生加入狼鷹政府做行政會議成員，本熊真的雀躍了一陣子，認為終於有個懂經濟的入局，香港發展有望提速，可惜林生敗於賣樓門，大有孔明出師未捷身先死之慨。但林生仍心繫我城，不時發表文章出謀獻策。

此文有關香港十年來的住戶變化，其中有幾個findings 令本熊震撼不已：

1. 十年下來的新供應多被已有恆產的階層吸收了。

2. 租戶上升大於新供應，為數不少的業主落車了。

3. 租金升幅大於整體通漲，租戶壓力日增。

4. 上車門檻隨辣招提升，有利資產階級儲貨，不利資薪階級上車。

樓市辣招運行多年，可能真的令樓價升幅減緩了，樓市爆破沒有發生；但幅作用令貧富懸殊加劇了，社會撕裂深化了。

近期以波叔為首的政府官員仍一再強調辣招沒有改動空間，那繼續現有政策會令問題.. 好轉了？沒變化？還是惡化了？若官員看到數據會否感到汗顏？

http://paper.hket.com/article/1970199/林奮強%20-%20租金推升樓價%20寬首期助上車解困

(原文）

租金推升樓價 寬首期助上車解困

只有經濟增長能讓大部分市民受惠，社會才是公義及可持續的。

讀者可以想像，一個30出頭的年輕人，面對續創新高的樓價，即使勉強儲到首期，但要通過加息3厘的壓力測試，只能把按揭期拉長到30年，到供完樓已年屆60，怎能不感到前路茫茫！尤其對於那些有為上進、積極勤奮的年輕人而言，實現「居者有其屋」這卑微要求都難比登天，筆者自問若年輕25年，如此一張「努力付出」卻不等於「改變生活」的社會合約（social contract）也一定不簽，只會另擇良木而居。

單位面積愈細 租金升幅愈大

過去10年，香港共新增了28萬個家庭，但其中私樓租戶增加近16萬，佔了總增幅的56%；而這增加其實大部分發生在樓價突破歷史高位、持續破頂，接着金管局逐步收緊樓按成數，以至2015年更把600萬以上物業的首期要求調升至4成的過去5年，期間新增私樓租戶佔了整體家庭增長的78%！

更重要的是，16萬租戶的增加，比同期新落成的11萬伙私樓單位還要多45%！這組數字充分解釋了（1）過去10年私樓租金急升，而且單位面積愈細，租金升幅愈大；以及（2）「劏房」隨着私樓租金上揚而持續蔓延的現象。

無父幹難上車 租樓愈租愈窮

附表亦可見，過去10年，公私樓租戶總數的增加（23萬戶）是新增業主（4萬戶）的5倍以上；若聚焦過去5年，租戶增加15萬，但業主數目甚至不升反跌！換言之，能夠透過自住物業（甚至持有出租物業）升值而充分分享經濟發展成果的人愈來愈少。

相反，過去幾年隨着80、90後踏入結婚、生子的年紀，本港的初婚和活產嬰兒宗數持續在回歸以來的高位徘徊，可惜這些年輕家庭除非有父母資助首期「上車」，否則也要租住私樓才能「成家立室」。樓價持續上升不但令他們置業夢碎，還要承受連年上升的私樓租金﹗

事實上，自2010年起至今，私樓租金年均複合增長達7%，高於近年已屬比較快速增長的住戶入息中位數的5%。即使樓價停住不再上升，但因租金升幅已把加薪幅度蠶食有餘，這些租樓的新家庭若希望儲夠首期，則（雖然有人工加）必須連年節衣縮食，否則只能被迫愈租愈偏遠、但呎租愈貴、而且樓齡愈高的樓，以壓縮居住成本！

香港的通脹有一半是由住宅和商業租金推動，若按上述的私樓租金趨勢升幅每年7%推算，本港的通脹將於未來12個月，勢由現時的低於2%，急促上升至4%！近日職工盟便促請企業來年加薪6%，以反映經濟增長和追上通脹。問題是，若我們解決不了租金上升這個根源，通脹壓力肯定揮之不去，在低息環境下對一生貢獻香港、「棺材本」卻被通脹蠶食的長者最為不公；打工仔亦只會覺得薪金「加極唔夠」﹗明明事業有成，收入亦見增長，但生活質素卻「愈住愈窮」，怎會令人覺得社會公義、前途有希望？

業主租客資產拉遠 不公日深

假設沒有人會長期把持有的單位出租，自己卻同時租住另一個單位；即是每一個私樓租客的背後，其實都是一個本身已擁有自住物業、並同時持有額外單位收租的業主。換言之，業主一來不用捱貴租解決居住需要；二來可以透過租金帶來額外收入和積蓄，並透過租金升幅自動抵銷了通脹壓力；三來還可享受樓價上升的好處。

再者，以2%按揭利率、20年貸款期計，首10年供樓期內，平均四分之三的供款都是清還本金，利息支出只佔四分之一。10年下來，其實已還清整筆按揭的45%！目前中小型單位租金回報約為2.5%，足夠供樓有餘，即是說私樓租客實際上是在幫業主打工儲錢，幾乎為他「供甩」了半個單位！

行文至此，不難看到本身是業主的人受惠於樓價升幅和租金收入，會愈來愈容易持有更多物業；而本身是租客的人，則受累於同樣原因，愈來愈難脫離租客行列！這可謂貧者愈貧、富者愈富的「馬太效應」（Matthew Effect）的最佳示列。更令人遺憾的是，金管局過去8年推出共8輪按揭調控措施，正是「馬太效應」的一大推手！

以一個800呎、市值1,000萬元單位為例，一個年薪剛達100萬元、並知慳識儉、一家4口租房子，將4成薪金付出予業主10多年，辛苦儲下200萬元積蓄；2009年之前還可付2成首期、造8成按揭置業。在逆周期措施下，他卻會輸給一對年薪50萬元、但父母有能力資助500萬元首期的夫婦！把置業機會天秤，極不公平地傾斜向本身已有資產的家庭，不是別人，正是金管局的首期要求！

因此，筆者建議政府，實應考慮針對首次置業的實際用家，放寬置業首期要求，例如容許他們透過按揭保險，承造最高8成按揭，條件是該買家購入單位後必須自住，8年內不能放租或放售。

首置倡8成按揭 免輸置業起跑綫

或有人擔心這樣會增加置業需求，推升樓價。但必須留意，這些用家即使不買樓，也要租樓解決居住需要，後果卻是推升租金，提高了租金回報率，增加投資物業的吸引力。但如附表所示，私樓租賃市場（50萬戶）其實比自置物業市場（83萬戶）還小，筆者的建議其實是把用家由較小的水池（租賃）移至較大水池（買賣），一來一回，對樓價推升的力度，應比遏抑租金升幅的力度小。而且，若能控制租金，則買樓收租的吸引力減少，有望控制樓價升幅。

本來，香港社會「同一起跑綫」例如免費醫療、強制教育等已做得不錯，但對於一生最大投資、最關鍵的「置業起跑綫」上，決定輸贏的，如今已不是能力，也不是努力，而是首期！過去8年的樓市說明，正如當日監管機構拒絕阿里巴巴在港上市，金管局以銀行體系「維穩」之名，推逆周期措施減低銀行風險，卻為香港帶來更大、更嚴峻、更難以忍受的貧富懸殊、社會不公義的風險﹗