本熊在樓市（四）洗牌

話說本熊租住市區偽豪宅一年，近月一直忐忑等一個電話，就是業主打黎講加租。因一年前正值市況低迷，簽的租約比市價低了10%，算上其後的市場發展，一來一回現在交的租金比市價低了20%多，若我是業主都必定會要求更改租金，所以問題不是會不會加，而是要加多少而已。

終於六月頭收到經紀短訊，業主提出加19%，本熊第一個反應是還好不是叫我們立即搬出，而加幅算上樓層座向也是市場水平，業主顯然也是不想反臉的。本熊於是還價加11%，說本熊都知道要加，但一年加兩成就真的接受不了，就是想保持租金比市場低8-10%的説。計算了新樓放盤始終較多，若趕走本熊後不能一個月內找到新租客，業主就是終能以市價出租也是得不償失，所以續租通常有一點點優惠。經過兩天的反覆，業主真的接受了加11%，七月生效。

題外話業主是已領有香港身分證的大陸人，長居廣州，是次接洽完全以經紀為仲介，沒有和本熊說過一句。而經紀於續租一環以自身立場是想談判破裂的，因續約成功經紀所得可以說沒有，而失敗了就有機會有新約有傭金。所以本熊感恩經紀沒有攪局，得以順利續約，與本熊日子有功有關，詳見本熊與經紀。

算是確定了一年處景，但現租屋苑旁就是一大型基建，還有兩年左右完工，落成後租金應該會跳升一個台階，少説都有兩成，這水平已超出本熊預算，所以搬走也只是時間問題。下一個落腳地打算新界區、交通比較方便、樓齡較新的屋苑，是租是買就按市場發展而定。

本熊以自身為例認為香港正處於［洗牌］歷程，香港比喻為英國倫敦、中國大陸比喻為歐洲內陸。香港會像倫敦一樣發展為國際金融中心，服務全世界，該區域的人材錢財會不斷流入，認為香港氣數已盡、樓價大跌也許與歷史進程不符。香港的市區是zone one、新界是zone two ，而zero 3-6 隨著大灣區的倡議已浮出水面，有待政策一步步落實，如人囗準入標準、社區配套如醫療系統、交通網絡基建設施，各方面形成的時候就是大香港確立之時。

［洗牌］的手段是物價，其中以樓價為主，是以zone one 新盤動軌兩三萬實尺（新紅鷄下半年港島海船尤其觸目）而zone two 就萬尾兩萬起跳，目標買家已不是一般香港仔中產，而是新香港人（如本熊業主般有香港身分證的大陸人）以前的玩法是買樓送移民，現在則改為留港住幾年，領到身分證才買樓，令到BSD防不勝防。若再聽政府演説BSD成功減少大陸人來港買樓，辣招何其成功，則未免少年太年輕了。

政府還以供樓收入比、債務GDP比述說現今樓市狀況，但新香港人也是排除於計算的，其論述地産界汪生、黃生也多次發表，本熊就不重覆了。

地産一環除了樓價，地價也上演［洗牌］中，中資投地勇進決不是非理性，而是壟斷多年後土地供應與定價權。

［洗牌］的另一環是人口，除了單程証外有專材移民和學生升學，內地生就讀香港大學的比率連年上升（16年大摡十幾二十）畢業後留港工作又成為新香港人，他們買樓便不用BSD。

現今一代香港人恐怕會覺得香港愈來愈不適合居住，物價越來越貴、樓價日比日高；居住面積越來越細、地點卻越來越遠，由zone one 搬去zone two接著移居zone 3-6 會是大勢所趨，再主觀地認為市場有錯恐再次失諸交臂。面對這股洪流，決不能再聽政府的美麗謊言，唯有自己打造資產方舟方為上策。