香港樓價升完未？(2)

本熊blog 文改版以來，一直多以週記形式記述時事和期權操作，已經有一段長時期沒有發表專題討論文章，尤其講樓市已然係一年多前嘅事。其中原因一來當然係因為本熊懶惰、二來有三兄啲個珠玉在前，佢講嘅嘢本熊基本上90% 以上認同 (系出同門)，所以都係無謂重覆了。

但鑑於樓市19年落完又上番，至五月貿戰重啟一刻正好抵達歷史高位，若貿戰擴日持久令樓市轉勢，有機會形成雙頂，調整在所難免，若成事現在是見證歷史時刻。加上近期本熊不斷思量未來資產配置，一直思索香港樓市中長期發展、與及其相對投資價值，發現自己有啲認知改變，故出文記錄自己刻下所想。

香港樓價能夠貴絕全球，無論從絕對價值 (國際物業顧問報告 香港平均樓價936萬，位居全球榜首 12-4-19 星島) 或從相對價值 (港樓價全球最難捱，要唔食唔用21年才上到車 22-1-19 東方) 而言，必定有其得天獨厚嘅原因，其論據參考汪生專欄、或三兄瘋狂的磚頭系列文章已有解讀，本熊目前所想的是，這些香港的獨特因素會有一天改變/或者完全消失嗎？

閑話休題，去片：

政治環境：小學課本都有教，香港因為地理、歷史原因，一直係作為中西交流的重要平台，尤其係阿爺上世紀改革開放以來，香港成為大陸接軌世界的中轉站。以香港實施普通法為基礎，讓外國資本建立參與中國市場的信心；另一方面，也成為中國資本走出國門的首站，因為港幣自由流通，資金抵港便可算「安全」了，然而這一切有機會因爲「逃犯條例」而改變。

「逃犯條例」的演繹本熊找到比較客觀的盧生專欄文章港人港罪港審，大意指在內地犯大陸法而人在港便會被引導、資產沒收；在港則不會因為犯大陸法而被逮捕，看似十分合情合理，然而無論actual impact 如何，其implied impact 已經可以構成重大影響。

一般星斗市民會認為好人好姐唔會被檢控，但若與內地有政治經濟聯繫的，一定會硏究其人身以至財產安全有否影響。尤其大陸始終被認定是「人治」有官場鬥爭，失左勢落左台就會被秋後算帳。就上述外國資本而言，引導條例在一定程度上把大陸和香港的施法連結在一起，意指將香港的獨特地位弱化了。外資會懷疑一國兩制有否變質、在港的利益會否受影響。至於另一中國資本而言，到港的資本已然不再被視為安全了，香港的橋頭堡地位定必大受影響，其反饋相信比前者更大。

這結果投射於資本市場，就如以PB 推算股價般，有由溢價被「重估」至折讓的可能。

供需平衡：港樓長升不跌的信念之一係供不應求，由土地儲備、造地進度以至公私營比例也反映此癥結。供應不足以「香港的香港」這一維度也許無計可施、但以「大灣區的香港」這一維度會變成無限可能。尤其是高鐵網絡將一小時生活圈不斷擴闊，由西九龍至深圳北站只需十多分鐘車程；加上基礎設施、生活機能的提升，大灣區樓宇會開始被視為「有效供應」。

供應不足從而推升樓價，這是初中時econ 教的law of demand，這是定律無可非議，但卻有一個assumption，前提是demand 不變。因應價格上升，市場參與者是會找「替代品」的，除非產品是完全不可被取代，否則demand 就會被替代而減少。可替代性關乎市場elasticity，這與上段大灣區概念又有密切關係。

本熊認為「替代」是比較主動的、正面的進程；被動的、負面的其實叫「洗牌」其中最主要嘅trigger points 係「生活成本」「物價指數」，所以肥媽先會提議「大灣區活好D」其實本熊對大灣區實際情況所知甚微，只從郭釗YouTube 講解一二千蚊人仔可以租到一個兩房單位 (希望有師兄幫助補元或糾正) 這與香港比較係講緊十倍八倍差距，本熊目前想法係這差距將來會擴闊、維持、或是縮小呢？啲個對於資產配置來說會係相當關鍵嘅問題。

我輩討論移民選項已不是罕見現象，所以阿杜個「走佬過台灣、走佬過大馬」可以長做長有。以本熊自身為例，目標嘅台中預算兩幻港幣 (八幻台仔) 應該可以解決兩口子衣食住行各種需要、三幻港幣應該可以幾deluxe 下 (起碼間屋唔只四百尺)、若五幻港幣應該直頭有錢剩添，同一個開銷香港應該三倍走唔甩。

執行上本熊唔會賣出自住樓，會放租出去以租養活。結果係多左一個租盤供應、少左一個居住需求。所以唔好睇少啲個趨勢，按18年7千多個移出計，一來一回講緊上萬供應。

息口水平：低按揭利率係樓價上升嘅萬能key，息率低即代表業主持貨成本低、供唔掂樓嘅可能性減少。但其實要劈價賣樓的，從來都不是因為利率一兩個points 嘅升跌，而係因為根本借唔到錢，即「週轉不靈」若參照以下國家嘅利率比較，中國 (5-6%) 香港 (2-3%) 日本 (國民1% 外來人 2-3%) 樓市表現應該日本>香港>中國啦，但過去一二十年嘅走勢正好相反，是以息率只是影響樓市的其中、不是唯一、也不是最重要嘅因素。

咁香港利率會否長期低企呢？有一方説因為聯繫匯率，美聯儲加息香港必須要跟，港樓便GG 了。以上觀點被過去三年，美聯儲加息十一次而港銀只加半次的事實打臉打到變豬頭。但港息是否永遠都唔洗升呢？答案也是否定的 — 影響利率的最最重要因素係金融市場的資金水平，即水多成本低利息低、反之水少成本高利息高。所以個問題會變成香港的金融市場是否可以長期保持水頭充足、能夠持續吸水；或在將來的某個時點、因為某個原因而持續缺水？會是上述的狀況嗎？會是中美貿易戰嗎？會是美帝、歐盟爆煲嗎？

本熊近日在股票市場有個疑問，點解上証反彈港股唔跟、美杜回升港股又唔跟？會否因為相方都要班師回朝，準備打持久戰而放棄香港啲個中途戰場呢？若港股成交金額顯著回落，啲個假設也是説得過去的。

最後還是要利申一下先，啲篇飛機文在於本熊想換樓，被年初大陽春所震懾、被地産經紀揶揄左三個月的背景下而成的。有句俗語叫「個腦生喺屎忽度」真係唔係齋鬧人，其實有一定道理的；文雅啲叫「位置決定想法」例子係「因為買左牛、所以睇升」學術啲叫 --「稟賦效應」！