香港樓價升完未?(2)

本熊blog 文改版以來,一直多以週記形式記述時事和期權操作,已經有一段長時期沒有發表專題討論文章,尤其講樓市已然係一年多前嘅事。其中原因一來當然係因為本熊懶惰、二來有三兄啲個珠玉在前,佢講嘅嘢本熊基本上90% 以上認同 (系出同門),所以都係無謂重覆了。

但鑑於樓市19年落完又上番,至五月貿戰重啟一刻正好抵達歷史高位,若貿戰擴日持久令樓市轉勢,有機會形成雙頂,調整在所難免,若成事現在是見證歷史時刻。加上近期本熊不斷思量未來資產配置,一直思索香港樓市中長期發展、與及其相對投資價值,發現自己有啲認知改變,故出文記錄自己刻下所想。

香港樓價能夠貴絕全球,無論從絕對價值 (國際物業顧問報告 香港平均樓價936萬,位居全球榜首 12-4-19 星島) 或從相對價值 (港樓價全球最難捱,要唔食唔用21年才上到車 22-1-19 東方) 而言,必定有其得天獨厚嘅原因,其論據參考汪生專欄、或三兄瘋狂的磚頭系列文章已有解讀,本熊目前所想的是,這些香港的獨特因素會有一天改變/或者完全消失嗎?

閑話休題,去片:

政治環境:小學課本都有教,香港因為地理、歷史原因,一直係作為中西交流的重要平台,尤其係阿爺上世紀改革開放以來,香港成為大陸接軌世界的中轉站。以香港實施普通法為基礎,讓外國資本建立參與中國市場的信心;另一方面,也成為中國資本走出國門的首站,因為港幣自由流通,資金抵港便可算「安全」了,然而這一切有機會因爲「逃犯條例」而改變。

「逃犯條例」的演繹本熊找到比較客觀的盧生專欄文章港人港罪港審,大意指在內地犯大陸法而人在港便會被引導、資產沒收;在港則不會因為犯大陸法而被逮捕,看似十分合情合理,然而無論actual impact 如何,其implied impact 已經可以構成重大影響。

一般星斗市民會認為好人好姐唔會被檢控,但若與內地有政治經濟聯繫的,一定會硏究其人身以至財產安全有否影響。尤其大陸始終被認定是「人治」有官場鬥爭,失左勢落左台就會被秋後算帳。就上述外國資本而言,引導條例在一定程度上把大陸和香港的施法連結在一起,意指將香港的獨特地位弱化了。外資會懷疑一國兩制有否變質、在港的利益會否受影響。至於另一中國資本而言,到港的資本已然不再被視為安全了,香港的橋頭堡地位定必大受影響,其反饋相信比前者更大。

這結果投射於資本市場,就如以PB 推算股價般,有由溢價被「重估」至折讓的可能。

供需平衡:港樓長升不跌的信念之一係供不應求,由土地儲備、造地進度以至公私營比例也反映此癥結。供應不足以「香港的香港」這一維度也許無計可施、但以「大灣區的香港」這一維度會變成無限可能。尤其是高鐵網絡將一小時生活圈不斷擴闊,由西九龍至深圳北站只需十多分鐘車程;加上基礎設施、生活機能的提升,大灣區樓宇會開始被視為「有效供應」。

供應不足從而推升樓價,這是初中時econ 教的law of demand,這是定律無可非議,但卻有一個assumption,前提是demand 不變。因應價格上升,市場參與者是會找「替代品」的,除非產品是完全不可被取代,否則demand 就會被替代而減少。可替代性關乎市場elasticity,這與上段大灣區概念又有密切關係。

本熊認為「替代」是比較主動的、正面的進程;被動的、負面的其實叫「洗牌」其中最主要嘅trigger points 係「生活成本」「物價指數」,所以肥媽先會提議「大灣區活好D」其實本熊對大灣區實際情況所知甚微,只從郭釗YouTube 講解一二千蚊人仔可以租到一個兩房單位 (希望有師兄幫助補元或糾正) 這與香港比較係講緊十倍八倍差距,本熊目前想法係這差距將來會擴闊、維持、或是縮小呢?啲個對於資產配置來說會係相當關鍵嘅問題。

我輩討論移民選項已不是罕見現象,所以阿杜個「走佬過台灣、走佬過大馬」可以長做長有。以本熊自身為例,目標嘅台中預算兩幻港幣 (八幻台仔) 應該可以解決兩口子衣食住行各種需要、三幻港幣應該可以幾deluxe 下 (起碼間屋唔只四百尺)、若五幻港幣應該直頭有錢剩添,同一個開銷香港應該三倍走唔甩。

執行上本熊唔會賣出自住樓,會放租出去以租養活。結果係多左一個租盤供應、少左一個居住需求。所以唔好睇少啲個趨勢,按18年7千多個移出計,一來一回講緊上萬供應。

息口水平:低按揭利率係樓價上升嘅萬能key,息率低即代表業主持貨成本低、供唔掂樓嘅可能性減少。但其實要劈價賣樓的,從來都不是因為利率一兩個points 嘅升跌,而係因為根本借唔到錢,即「週轉不靈」若參照以下國家嘅利率比較,中國 (5-6%) 香港 (2-3%) 日本 (國民1% 外來人 2-3%) 樓市表現應該日本>香港>中國啦,但過去一二十年嘅走勢正好相反,是以息率只是影響樓市的其中、不是唯一、也不是最重要嘅因素。

咁香港利率會否長期低企呢?有一方説因為聯繫匯率,美聯儲加息香港必須要跟,港樓便GG 了。以上觀點被過去三年,美聯儲加息十一次而港銀只加半次的事實打臉打到變豬頭。但港息是否永遠都唔洗升呢?答案也是否定的 — 影響利率的最最重要因素係金融市場的資金水平,即水多成本低利息低、反之水少成本高利息高。所以個問題會變成香港的金融市場是否可以長期保持水頭充足、能夠持續吸水;或在將來的某個時點、因為某個原因而持續缺水?會是上述的狀況嗎?會是中美貿易戰嗎?會是美帝、歐盟爆煲嗎?

本熊近日在股票市場有個疑問,點解上証反彈港股唔跟、美杜回升港股又唔跟?會否因為相方都要班師回朝,準備打持久戰而放棄香港啲個中途戰場呢?若港股成交金額顯著回落,啲個假設也是説得過去的。

最後還是要利申一下先,啲篇飛機文在於本熊想換樓,被年初大陽春所震懾、被地産經紀揶揄左三個月的背景下而成的。有句俗語叫「個腦生喺屎忽度」真係唔係齋鬧人,其實有一定道理的;文雅啲叫「位置決定想法」例子係「因為買左牛、所以睇升」學術啲叫 --「稟賦效應」!

留言

  1. 本熊兄,風向在變,傳媒有大量籌碼吹淡風。可以趁大陽春變成哈佬喂之際,再去看看有沒有業主被震出來。這次炒逃犯條例應該能震到一些持貨太多的人減持!加油,並預祝能筍價入貨!

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    1. 是咁的,本熊認為貿易會打一段時間,打到出年見血嘅時候美帝會出QE 減息黎補血,咁資產便會回升,所以希望之前有幾個月半年窗口期入貨。

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  2. 爆煲就未必, 小回怕且有機會, 因為有相當的朋友對中共無信心, 移民去了
    可惜不少人好似本熊兄咁, 唔肯沽自住, 睇番自己睇番人, 閣下對港樓還是LONG ONLY, 相同處境的朋友要NET SHORT, 應該機會不大

    小子認為大家都係會DIVERSIFY, 所以嘛...遇到心軟業主...你懂的.

    香港乃係中資外資的角力場, 小子抛出一個問題: 如果你係大陸人的話, 去美國資金過唔過到AML?過到的話, 侵侵會否因為國安而FREEZE你ACCOUNT?

    這個不是假設性問題, 答案亦已在香港經濟反映左.

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    1. 誠如快兄所言,net short 不可能、齋long 也不可取,所以本熊一直打算換貨only,若加一都會找機會減一,奈何目標奧運三寶啲業主硬過條鐵,至目前一個仙 (巴仙) 都唔肯減。

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    2. 奧運/九站乃係大陸人極度鍾意的地方
      再加上九龍實際上才是香港的中心 (長實誠哥話大圍係中心無水我地架.....)
      再加上好多如本熊兄的YOUNG RICH都搬左入去....要佢地減價怕且....

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    3. 今時今日想業主減都真係幾困難,遠的不說,去年年底的低潮,很多大型屋苑都只錄得一、兩個低價成交。

      能比高位平5-10%買入已屬萬幸,如果要換貨「高賣低買」,恐怕鏡花水月!

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    4. 快兄、R兄,剛剛有新進展,下回分解🤣

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